Perturber le plus grand marché d’investissement au monde

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Il s’agit d’un article qui m’a été transmis par une agence de communication. Je n’ai aucun contact avec ce projet.

Max Property Group innove et amène de la transparence dans le secteur de l’immobilier

Bien qu’il s’agisse de la classe d’actifs la plus importante au monde, la technologie qui pilote le marché de l’investissement immobilier est restée relativement inchangée et ce, depuis des décennies. Max Property Group, une société d’investissement immobilier basée aux Pays-Bas, ayant subi de plein fouet des pratiques obsolètes et obligée d’utiliser une technologie obsolète, a mis au point une plate-forme susceptible de faire basculer ce marché évalué à plus de 228 milliers de Millards de dollars.1)Source : Étude du marché de l’immobilier par HDFCDocument en anglais

Une des classes d’actifs la plus rentable au monde 

En 2016, l’équipe de recherche de Savills World a calculé la valeur de toutes les propriétés mondiales à un total de 217 milliers de Millards de dollars. En 2017, leurs recherches ont montré que la hausse mondiale des prix des actifs avait augmenté de 5%, pour atteindre 228 milliers de Millards de dollars.

Pour situer le contexte, l’immobilier est un actif plus valorisé que l’ensemble des actions, obligations et titres du monde entier réunis, ainsi que de tout l’or jamais extrait à travers l’histoire.

L’immobilier est la principale classe d’actifs sur laquelle les conditions monétaires mondiales et l’activité d’investissement seront les plus impactées et qui, à son tour, aura le plus d’impact sur les économies nationales et internationales.

Yolande Barnes, responsable de Savills World Research

En d’autres termes, le marché de l’investissement immobilier a le pouvoir d’affecter l’économie mondiale dans son ensemble !

Compte tenu de l’énormité de cette classe d’actifs et de son impact potentiel sur les finances mondiales, il est étrange qu’elle n’ait pas été davantage ciblée par la vague de startups et autres progrès technologiques apparus ces dernières années. En fait, la technologie derrière le marché de l’immobilier, à l’exception peut-être des plateformes comme Airbnb et SeLoger, n’a pas progressé de manière significative depuis des décennies.

Les difficultés rencontrées par les nouveaux entrants

En dehors de sa taille, peu de classes d’actifs offrent des niveaux de revenu tirés d’un capital passif comparables à ceux de l’immobilier. Mais, de la même façon, peu de personnes sont soumises à ces obstacles à l’entrée. Ces obstacles peuvent inclure l’accès aux services bancaires, l’obtention de crédits, les finances, les besoins en liquidités et le recours à des professionnels de l’industrie. Ceci est particulièrement vrai dans le cadre d’investissements transfrontaliers, où quiconque envisage d’investir dans un autre pays devra très probablement faire des voyages internationaux, passer par plusieurs intermédiaires et se débrouiller avec les langues étrangères, les lois et les pratiques culturelles locales.

Le manque de transparence

Le manque de transparence du marché de l’immobilier se traduit par le fait que, selon l’ONU, le blanchiment d’argent atteindrait pratiquement 2 000 milliards de dollars par an, dont un montant important est blanchi à l’aide de transactions immobilières. 2)Blanchiment d’argent dans l’immobilier : comment les escrocs opèrent

Sur une plus petite échelle, de nombreux propriétaires ont rencontré des problèmes tels que des propriétés avec des vices cachés, des dettes non déclarées, des voisins problématiques et une myriade de problèmes potentiels qui peuvent être cachés. Les enregistrements de propriété des biens sont souvent spécifiques à un pays ou une région, ce qui rend difficile l’établissement de la propriété ou des droits sur une propriété. Par exemple, la majorité des États américains opèrent sous un système d’enregistrement foncier dans lequel il n’y a aucun responsable gouvernemental pour déterminer de façon absolue le titre de propriété est valide.

Ce manque de transparence peut rendre presque chaque élément d’un investissement immobilier difficile, risqué et prend aussi beaucoup de temps. 

Frais et honoraires

Les investissements immobiliers internationaux sont soumis à des frais multiples et variés tels que :

  • Frais de change
  • Frais de transfert
  • Frais de courtage
  • Frais d’avocat, taxes, etc

Et ce, sans compter le coût des services de conseil tel que les conseillers fiscaux et les comptables. En raison du nombre d’intermédiaires impliqués, l’investissement immobilier international peut être un processus extrêmement coûteux.

Liquidité et rapidité

L’un des problèmes les plus importants inhérent à l’investissement dans l’immobilier est son manque de liquidité. Lorsque les investisseurs souhaitent obtenir des liquidités via leur investissement, la vente d’une propriété peut prendre des mois, voire des années, laissant souvent les investisseurs sans possibilité de récupérer leur argent. Même les fonds d’investissement sont souvent soumis à ces périodes d’acquisition, ce qui signifie que l’investissement dans l’immobilier via des liquidité est engagé à l’aide d’une d’immobilisation sur plusieurs années.

De même, l’achat et la vente d’une propriété peuvent être extrêmement lents. Selon une enquête sur le marché en Chine, 56% des investisseurs chinois passent plus d’un an à sélectionner un immeuble avant d’investir. Il n’est pas rare d’observer une période de six mois pour trouver une propriété et une autre de six mois supplémentaires pour finaliser la transaction.3)Selon cette enquête de satisfaction du site Juwai – Source en anglais

Et la blockchain ?

La technologie DLG (Distributed Ledger Technology), plus connue sous le nom de blockchain ou chaine de bloc, se révèle être un atout important pour apporter une rupture majeure dans le monde de la finance et commence à se propager dans les autres secteurs. L’un des domaines pour lequel le DLT pourrait avoir un impact considérable est celui de l’immobilier, et plus particulièrement celui du secteur de l’investissement immobilier. La technologie de la blockchain peut améliorer considérablement, voire surmonter, certains des principaux obstacles qui freinent ce marché afin de le rendre plus transparent, accessible et efficace.

Max Property Group

Max Property Group (MPG) est une société immobilière basée aux Pays-Bas qui est aussi implantée en Allemagne et au Royaume-Uni. MPG gère des fonds immobiliers depuis 2016, mais ses fondateurs, dont Munte Immobilien en Allemagne, sont actifs dans le secteur immobilier depuis des décennies. Ils exercent également des activités de vente, de gestion et de location de biens immobiliers. Après avoir affronté les défis du secteur de l’investissement immobilier, MPG a décidé de rationaliser le processus d’investissement immobilier et développe actuellement une plate-forme, Max Crowdfund, depuis 2018. 

Max Crowdfund est, ou sera, puisque certaines fonctionnalités sont encore en développement, une réelle plate-forme d’investissement dans l’immobilier où les opportunités d’investissement peuvent être listées par des constructeurs, achetées par des investisseurs et supervisées par les autorités. L’ajout de la DLT implique que chaque transaction est enregistrée dans la blockchain et peut être exécutée presque instantanément. Max Crowdfund est l’une des premières plates-formes à exploiter la technologie de la chaînes de blocs dans le secteur de l’immobilier, prouvant, par la même occasion, qu’il est possible d’utiliser cette technologie pour moderniser le marché de l’investissement immobilier et l’ouvrir à un public mondial.

Les obstacles à l’entrée

Et si le plus gros avantage de l’utilisation de la technologie de la blockchain dans le secteur de l’investissement immobilier venait de l’élimination des barrière à l’entrée ? Historiquement, l’investissement dans l’immobilier a été réservé aux plus riches, avec un apport minimal de plusieurs dizaines de milliers d’euros ou dollars et allant souvent jusqu’à des millions…

Cependant, la conversion symbolique des actifs a permis de scinder les actifs immobiliers en petites parties, réduisant ainsi les investissements à quelques centaines de dollars. Par exemple, en plaçant ses propres fonds immobiliers sur la plate-forme Max Crowdfund, MPG a réussi à faire passer le montant minimum de l’investissement de 10 000 € à 1 000 €, sans affecter le retour sur investissement, et travaille actuellement à le réduire à 100 €. Cela signifie que toute personne disposant de 100 € peut devenir un investisseur dans l’immobilier, rejoignant ainsi les super-riches qui profitent d’investissements adossés à des actifs avec un rendement élevé.

En soi, cela change la donne pour ce marché. Considérant que l’immobilier est la classe d’actifs la plus rentable au monde et n’est actuellement accessible qu’aux très riches, l’ouverture du marché aux simples citoyens pourrait devenir l’un des événements financiers les plus importants de l’histoire.

Une transparence améliorée

La technologie de la Blockchain permet de lutter contre la falsification et, une fois la transaction enregistrée, elle ne peut plus être supprimée ou modifiée, ce qui permet un niveau de transparence inégalé actuellement. 

Chaque transaction qui aura lieu sur la plateforme Max Crowdfund, qu’il s’agisse d’une transaction d’investissement, de la signature d’un contrat de location ou d’un transfert de propriété, sera enregistrée dans la blockchain. 

La plate-forme comportera également une fonction de gestion immobilière, de sorte que des activités telles que les rénovations, les réparations, les hypothèques et les contrats de location puissent également être enregistrées sur la blockchain. Ainsi, lorsque les investisseurs examinent une propriété, ils peuvent accéder à des informations importantes telles que l’historique des réparations, l’historique de la location, le prix de vente précédent, etc., éliminant ainsi le recours à des agents et à des avocats et réduisant le risque de déception.

Si cette technologie de la blockchain était adoptée par les autorités, cela pourrait théoriquement déboucher sur un registre foncier mondial dans lequel tous les titres seraient enregistrés de manière impartiale dans un seul système international.

Coûts et frais

En automatisant une grande partie du processus de la vente, Max Crowdfund a réussi à éliminer bon nombre des frais associés aux investissements immobiliers. Les frais d’agent sont totalement supprimés car les propriétés sont soigneusement vérifiées avant leur inclusion sur la plateforme et toutes les informations indispensables sont fournies. L’accès aux documents du registre foncier, aux informations sur les hypothèques, aux comptes des entreprises, etc. est mis à disposition afin que les investisseurs puissent prendre des décisions éclairées sans recourir à un intermédiaire.

L’automatisation élimine en outre les frais tels que les frais de notaire, les frais juridiques, les frais de comptabilité, etc. Les transactions sont effectuées électroniquement sur la plate-forme, sans besoin de paperasserie et la blockchain apporte la notion de témoin sans nécessité d’une supervision « officielle ». La technologie remplace les intermédiaires, ce qui permet de réduire les frais à des montants relativement minimes.

Liquidité et rapidité

Historiquement, un particulier ou une société était propriétaire d’un bien et, pour le liquider, devrait : lister le bien avec un agent, le commercialiser, attendre qu’un acheteur se présente en ayant assez d’argent pour acheter la totalité de son bien, puis rentrer dans le processus de vente pouvant inclure des contrôles, des actions financières, des négociations de prix, etc.  

Avec ce genre d’actif, un particulier ou une société pourra détenir une part d’un produit d’investissement qui pourrait être une part d’une société (SCI par exemple), un bien immobilier ou une brique (une fraction d’une part) qui sera représentée par un jeton. En règle générale, il s’agira de petites unités de 1 000 € (ou moins prochainement) et toutes les informations concernant l’actif seront disponibles sur la blockchain. Le processus de vente de cet actif ne nécessiterait donc guère plus que de se connecter à la plateforme et de le négocier en ligne, opération qui pourrait prendre quelques secondes…  

À propos de MPG

Max Property Group (MPG) regroupe des professionnels de l’immobilier possédant des décennies d’expérience dans le secteur de l’immobilier. Depuis sa fondation en 2016, MPG a levé plusieurs millions d’euros d’investissement et détient actuellement des actifs évalués à près de 8 millions d’euros (comme indiqué dans le rapport financier du deuxième trimestre 2019). Ils gèrent actuellement des biens immobiliers aux Pays-Bas (Rotterdam et ses environs), en Allemagne (région de Basse-Saxe) et au Royaume-Uni. Ils proposent également des services de vente de biens immobiliers, dirigent une agence de location et exploitent une académie proposant des séminaires et des ateliers sur l’immobilier et la blockchain.  

L’idée derrière la plate-forme Max Crowdfund est née de la frustration des équipes de la société face aux obstacles qui affectent son secteur et de son incapacité à trouver des outils technologiques adaptés pour les surmonter. Le développement de la plate-forme a été couronné de succès, tous les jalons ont été atteints à ce jour. La plate-forme compte plusieurs dizaines de milliers d’utilisateurs enregistrés dans le monde entier et est fonctionnelle à plusieurs niveaux, et davantage de fonctionnalités seront ajoutées prochainement conformément à la feuille de route du projet.

Investir via Max Crowdfund

Des investissements immobiliers de haute qualité sont répertoriés sur Max Crowdfund et les utilisateurs enregistrés peuvent les acheter via la plateforme, sous réserve de remplir des procédures KYC et AML. Le paiement pour l’utilisation de la plateforme est facturé en euros mais payé en jetons MPG. Cela permet aux transactions d’être enregistrées sur la blockchain. Les jetons MPG sont en circulation depuis janvier 2019 et sont cotés sur plusieurs échanges :

Max Property Group est actuellement en négociations avec les autorités financières néerlandaises (AFM) afin d’obtenir toutes les autorisations nécessaires pour exploiter Max Crowdfund. Une fois ces autorisations obtenues, d’autres licences seront demandées afin d’avoir la possibilité de proposer ce service dans d’autres juridictions. Dès qu’elles auront été accordées, la plateforme deviendra accessible à d’autres annonceurs afin de proposer des produits sur ces zones. Les projets à la recherche de financement pourront alors demander à être inscrits sur la plate-forme et les investisseurs auront accès à une plus grande variété d’opportunités d’investissement de haute qualité.

MPG organise actuellement une levée de fond afin de financer le développement final de la plate-forme ainsi que les demandes de licence permettant la création de listes tierces. Les détails peuvent être trouvés sur la plateforme Max Crowdfund.

En savoir plus sur le projet Max Property Group

Ci-dessous, je vous partage les liens officiels et les réseaux sociaux du projet. Restez informés des dernières actualités.

Liens officiels

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